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【简报】农村承包耕地流转价格影响因素分析

来源:神州土地研究院 2017年07月28日 15:48:33 阅读:(380)

1.各地区土地流转价格情况

我国各地区土地流转价格差异明显。分省份来看,上海市土地流转加权平均价格位居****,北京次之,海南和湖南、湖北位列其次。东部沿海地区的江苏、浙江、天津等地土流流转平均价格位于850~1100 元/ 亩不等,江西、福建、青海等省份的平均价格低于全国平均水平。我国东北、西北地区以及一些传统农业大省土地流转面积较大,流转价格相对较低于东南沿海地区、大城市以及一些经济发达地区。

2015 年各地区土地流转价格情况

                                                                                  数据来源:神州土地研究院

2.土地流转价格影响因素

a. 影响土地价格的主导因素为常年经营农作物收益

常规情况下土地流转指导价计算方式为:每亩土地常年经营农作物产量X 农产品市场价格- 生产成本= 当年每亩土地流转收益底线价格,神州土地研究院结合各地区土地流转实例情况,在实际调研中发现粮食主产区土地流转价格的计算大致按照以上公式,但也灵活多变。

以河北地区为例,大部分是小麦- 玉米一年两熟种植方式,计算土地租金时会把小麦的收益作为全年生产成本,只单纯计算玉米的收益,作为土地流转收益的价格。玉米亩均产量1000 斤,2015 年玉米收购价格1 元/ 斤,亩均收益1000 元,故2015 年土地租金1000 元/ 亩/ 年。

再以攀枝花芒果果园为例,当地芒果亩产毛利收入亩产3000 斤,收购均价2.5 元/ 斤,亩均成本2400 元,毛利3000 斤*2.5 元/ 斤-2400 元=5100 元,所以当地芒果土地流转价格在4000-6000 元不等。因每亩果园商品化率也不尽相同,土地流转价格也依据土地收益的不同而有相应浮动。

b. 不同地块土地流转价格梯度基本依据其常年经营农作物产值排序

主要农作物出售产值排序为:蔬菜(多种平均)> 水果(苹果)> 甘蔗 > 甜菜> 花生> 棉花> 稻谷> 小麦> 玉米> 大豆,土地流转价格据其常年经营农作物产值随之发生梯度变化。

我国主要农作物亩均出售产值

                                                                数据来源:wind 数据库,神州土地研究院

同一地区不同地块的常年经营农作物不同,流转价格也会有所差异。

各地区不同经营作物影响土地流转价格情况

                                                                            数据来源:神州土地研究院

c. 土地流转价格随常年经营农作物收益情况波动

历年玉米托市价格与河北玉米主产区耕地流转价格走势

                                                                       数据来源:神州土地研究院

表 土地流转价格影响因素

                                                                            资料整理:神州土地研究院

本文节选自《中国农村产权流转交易市场发展报告2017》的第六章,该书是神州土地研究院组织农业有关部门、机构、专家、学者与业界的同仁共同编写。该书的初稿已经基本完成,还有一些内容需要补充完善,目前正在紧张的后期整理过程当中,预计8月底或9月初可以出版面世,敬请大家多关注多围观。

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