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【简报】了解土地信托,这一篇就够了

来源:神州土地研究院 2017年08月15日 09:50:44 阅读:(2739)

1.农村土地信托流转模式简介

信用委托(简称信托)是一种以信用为基础的计划,信托是委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或为特定目的,进行管理或者处分的行为。农村土地信托关系中存在三方当事人,即委托人、受托人和受益人,委托人可以指定自己或第三者为信托财产的收益人。

农村土地流转信托模式,是指在不改变农村土地集体所有权和保障农民承包权的前提下,由信托中介服务机构接受农民的委托,以取得更大的土地收益为目的,按照土地使用权市场化的需求,通过规范的程序,将土地经营权在一定期限内依法自愿、有偿地委托给信托机构(受托人)进行农业开发经营活动。

在我国,信托机构(受托人)应在不改变农村土地农业用途的前提下,对土地进行专业规划,并以自己的名义经营管理或使用,最终土地信托收益归受益人所有。

我国的农村土地流转信托模式主要是集合流转,即众多农户而非单一农户(委托人)将自己的土地经营权集中委托给信托投资机构(受托人),由信托投资机构(受托人)对土地进行登记后将土地流转给农民专业合作社、农业龙头企业、种粮大户、养殖大户或家庭农场等新型农业经营主体经营管理,从而实现农业规模化、现代化、产业化经营,并实现土地收益最大化。

最终,由信托投资机构(受托人)扣除一定的手续费用后,将土地收益按照一定比例返还给农民(委托人)指定的受益人,受益人可以是农民自己,也可以是农民指定的亲属或他人。在农村土地集合信托流转机制中,大量农民的土地经信托机构集中流转给新型农业经营主体,新型农业经营主体实现了土地生产要素的集中,采用农业科技新技术,运用现代化方式对土地开展规模化、集约化经营,使土地的经营效益有了极大提高,这为农业现代化发展创造了重要的基础和条件, 农民的土地权利和收益有了保障。

土地信托流转模式

2.我国农村土地信托流转模式的发展历程

我国部分地区的农村土地流转信托的农村试点发展成效初现,不同地区根据其地区的实际情况逐渐形成独特的土地信托流转模式,并在短期内推动了土地产业化和规模化的发展,我国农村土地流转信托模式的发展历程,大致分为两个阶段: 一种是以政府为主导的土地信托流转模式,一种是以商业信托公司为主导的土地信托流转模式。

以政府为主导的土地信托流转模式主要出现在土地信托发展的前期不成熟的阶段,浙江绍兴县于2001 年2 月在全国率先实行土地信托流转服务;2010 年11 月,湖南省益阳市在沅江市草尾镇启动了农村土地信托流转试点;2011 年5 月,福建省三明市沙县采取整县推进的方式实施土地流转信托模式,这些试点均以“土地信托”为名进行土地流转,受托人是地方政府成立的信托机构。由这些机构先将土地归集连片后,再租赁给农企或种粮大户。所得租金由信托公司配给农民。

地方政府在这种流转模式中占据了主导地位。由于这些土地信托机构没有金融牌照,无法进行融资,虽以信托为名,其实质还是行政主导的农村土地流转,不属于真正意义上的土地流转信托,但是这种模式对于后期土地信托流转在全国范围内的施行以及商业信托公司参与土地信托流转起到了重要作用,并且此种模式在土地信托流转机制的创新方面也值得其他地方借鉴。

以政府主导的土地信托流转模式主要集中在浙江绍兴、湖南益阳、福建沙县等地区,至今已形成一定的规模。绍兴的做法是建立县、乡、村三级信托服务体系,在绍兴这种土地信托流转机制中,县、乡两级的土地信托服务机构并没有受让土地的各种权利,作为受托人的县土地信托服务中心并不拥有土地承包经营权,作为委托人的农户继续拥有其流转土地的承包经营权,此时这两级土地信托服务机构只是起到一个中介的作用,这种信托机制并不是我国信托法意义上的信托。

沙县土地信托流转机制的特点是先由村委会与土地承包经营权人即农户签订委托协议,然后经由土地信托公司实地调查,由信托公司与村委会签订土地信托合同,此种模式下村委会作为委托人,农户则将土地承包经营权委托给村委会作为信托关系中的受益人而存在。

湖南省益阳市对土地信托流转的探索起步较晚,益阳最大的特点就在于政府介入土地信托流转的全过程。首先是县级政府设立土地流转中心,然后县所属区域内的各级政府出资成立土地信托公司,整个流程完全按照市场化公司运作模式,这种模式覆盖范围比较广,各级政府成立土地信托公司对于整个流转过程效率的提高具有促进作用。在这种模式下,乡镇成立的土地信托公司的职责主要是通过对有流转意向的农户进行连接并签订土地信托流转合同,同时对外发布信息,将土地租赁给种植大户或者农业经营公司进行规模经营,这其实与商业信托公司参与土地信托流转有一定的相似之处。

十八届三中全会出台后,新一轮土地改革基调的确立,为工商资本进入农村土地流转提供了政策依据,以商业信托公司为主导的土地信托流转模式开始出现,信托公司将农村土地与资本相结合进行金融创新,推出土地流转信托。2013 年10 月,中信信托设立的国内首单土地流转信托落户安徽宿州。土地流转信托自宿州市推出首单后,各信托公司均积极准备介入,当前,中信信托己分别在安徽马鞍山、山东青州、河南济源、安徽宿州、贵州开阳、湖北黄丙共六个地区推出土地流转信托项目;北京信托也在安徽铜陵、北京密云、江苏无锡、镇江句容4个地方推出土地流转信托项目;中建信托也在镇江市推出土地流转信托业务。

3.中信信托的宿州模式

2013 年10 月10 日,中信信托与安徽省宿州市埇桥区人民政府合作,推出国内**土地流转信托计划“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301 期”。土地流转信托产品需要土地规模化和土地确权两个重要条件,安徽宿州地处江淮平原,是国家现代农业产业示范区和全国农村综合改革实验区,参与土地信托的 5400 亩土地主要集中于朱仙庄镇下辖的塔桥和朱庙两个行政村农用地。这片土地成为信托产品前由宿州政府和安徽帝元公司实现土地规模化流转,确权工作也基本完成,且由于距离城区较近,农村年轻劳动力大多进城务工,留下来大多是老人,土地流转意愿非常强烈。

宿州市土地信托计划中,埇桥区政府将5400 亩农地土地经营权集体信托流转给中信信托有限责任公司,信托计划为结构化集合信托,期限为12 年。 该计划采取“财产权信托”和“资金信托”平行推进的双信托结构。

A 类委托人是埇桥区政府,计划发行 A 类信托单位5400 万份,即涉及流转土地5400 亩。 A 类委托人交付的A 类信托财产,发起成立 A 类受益权( 把农户分散的土地集中起来从而进行土地整理,为相关农业项目规模集约化经营奠定基础)。该计划还将发行两大类资金信托计划:B 类和T 类,B 类用于提高土地产能、农业技术研发等。T 类用于农民地租收益兑付和B 类资金信托收益的流动性需求。

募集的信托资金( 此类资金保障A 类收益权和土地信托农户收益) 共同集合构成信托计划的信托财产,这种信托计划结构化设计使A 类信托受益权抵( 质) 押给金融机构进行融资或在土地交易市场内转让提供了可能性,赋于农地信托流转的金融属性,为农民参与城镇化进程、增强承担城镇社会保险和住房租购等方面的私人成本的支付能力创造了条件。

受托人在信托项目存续期内,可根据实际土地整理投资需求等实际情况,发行适当规模的B 类信托单位以募集所需资金。也可在相关制度机制相应完备时,与相关涉农金融机构合作,向参与土地信托的相关当事主体提供信贷资金,从而搭建完善良性循环的以土地流通信托为平台的“三农”服务金融生态链。

当信托计划项目出现不足兑现A 类基本收益、B 类信托单位投资本金或预期收益时,受托人可视情况发行 T 类信托单位以募集所需流动性资金。实际运作中,采用二次代理运行,即农民把土地转包给村政府,村政府再经镇政府层层委托给区政府,再由区政府充当信托计划的委托人。信托公司引入安徽帝元公司作为本计划的服务商,对土地进行开发整理、招商引租,在土地未租出前由服务商承租所有土地。

(1) 信托关系主体

A 类信托财产为位于安徽省宿州朱仙庄镇塔桥村和朱庙村村委会参与信托流转标的5400 亩农地。

A 类委托人为宿州市埇桥区人民政府,其有权对 A 类信托财产的土地承包经营权进行处分。埇桥区政府与朱仙庄镇政府签署农地承包经营权的委托管理合同,朱仙庄镇政府与其下辖的塔桥村和朱庙村村委会签署农地承包经营权的委托管理合同。代理委托流转标的土地 5400 亩农地。涉及该信托计划的农户均已分别与朱庙村村委会、塔桥村村委会签署了《农村土地承包经营权委托转包合同》。

B 类委托人和T 类委托人为在中华人民共和国境内居住的具有完全民事行为能力的自然人或根据中国法律合法成立的法人或者依法成立的其他组织,并具备《信托公司集合资金信托计划管理办法》第六条规定的合格投资者资格。

信托项目的受托人为中信信托有限责任公司,收益人为自益性信托,委托人即受益人。

项目服务商为安徽帝元现代农业投资发展有限公司。

项目保管人为暂定为中国农业发展银行,监管人暂定为中国农业发展银行。

承租方为安徽帝元观代农业投资发展有限公司。

(2) 信托财产运作

A 类委托人交付的土地承包经营权,由受托人在对该土地承包经营权进行整合后整体或分开出租予承包方,并视情况进行土地整理和农业设施建设投资。受托人可聘请服务商为信托计划提供农地评估、流转等方面的服务,且由服务商对土地承包经营权收入等业绩指标按照《服务商合同》约定的方式做出相应承诺。

信托计划专户内的闲置资金可由受托人决定投资于高流动性、低风险的金融产品。为改善信托土地的生产条件和增加地租收入,受托人有权决定发行适当规模的B 类信托单位募集信托资金用于信托土地的土地整理投资。信托资金参与土地整理投资可以从信托土地的地租收入中获得土地整理投资本金和土地整理收益。

中信信托模式

(3)收益分配与受益权管理

中信信托的宿州模式通过信托制度设计,将农民土地承包经营权转化为农民财产权,进而演变成金融产品,将土地承包经营权的信托收益转化成为法律允许、市场认可的可抵押、转让的金融产品,成为农民可携带的财富,为农民提升承担社保、房屋租购等方面的支付能力创造条件,让农民带着资本进城。

宿州土地流转信托项目中农户收入为“基本地租 + 浮动收益”,其收益分配主要包括以下几点:

**,基础地租价格根据规模化、现代化经营的标准确立。基本地租确定标准为根据国家标准,每亩1000 斤中等小麦价格兑付,但兑付标准不低于1000 元。

第二,涨价归农。在土地信托产生的增值收益中,30% 归受托人,70% 归农户,这样的分配比例兼顾公平与效率,是“涨价归私”和“涨价归公”的结合。

第三,国家政策扶持等形成的增值及农业补贴也基本归农民所有,如地租价格中包含了农业补贴,财政补贴进行的土地整理亦归农民所有。所以土地信托方案实际上是地租社会化分配的一种表现形式。

第四,农户基本收益的双重保障机制。一方面,宿州埇桥区政府与中信信托公司签订的合同中明确规定,不管该项目运作情况盈亏与否,都必须保证支付土地租金,信托服务商在未找到承租方的时候,必须承租信托项目下的所有土地,项目开发初期,信托服务商即为承租方,且项目后期获得的实际租金不足以支付基本收益时,资金缺口仍由信托服务商补足。另一方面,如果基本收益的兑付出现流动性资金缺口时,受托方发行 T 类信托计划以补足兑付的流动性需求。

B 类、T 类信托单位取得的信托收益: B 类、T 类信托收益的分配方式由B 类、T 类信托单位发行时的信托文件规定。受托人于某个信托计划核算日同时分配两类以上信托收益时的分配顺序为A 类基本收益、信托费用、固定信托报酬、B 类投资本金及预期收益、T类投资本金及预期收益、A 类超额收益、浮动信托报酬。

(4)项目落地情况

根据新闻报道,中信信托宿州项目涉及到的农户收到了2014 年和2015 年这两年的土地租金,但承诺赢利分红还没有兑现。项目进展缓慢的主要原因是由于当时流转土地拟从事养殖等循环经济项目,需要一定建设用地和农业设施用地指标。国家要求农地改变用途必须交纳土地复垦保证金。除了垫付的土地流转费之外,这笔巨大的费用对从事农业的企业来讲无疑是一个“高门槛”。一方面是没有足够的资金交纳保证金,另一方面又因为手续不完善无法获得投资方的融资。这样的“尴尬”使得融资的道路变得漫长。按照帝元公司的规划,要在流转的土地上建设项目,需要改变土地性质。按照规定,农地必须农用,改变土地性质需要政府批准,但是帝元公司在与中信信托签订协议之后,其项目一直未获批准融资款项必须根据项目进度专款专用,因为项目用地未获批复,项目就不能上马,中信信托的资金无法下来,信托无法落地。

4.农村土地信托流转模成效与不足

首先,农村土地流转信托面临一定的法律风险。

土地流转信托是以农民土地承包经营权的确权为基础的。目前,我国的农村土地承包权确权工作正在逐步推进中,但现实中,我国农村土地由于存在地证不符、没有土地承包合同等问题,导致大量土地还未进行确权登记颁证。同时,有些地方在进行土地承包时,没有把土地发包到户或者只是承包到账,产生大量虚拟承包现象。这些情况导致土地承包权难以真正实现确权确地。

地方政府在进行确权时,往往采取 “确权不确地”的方式,这种方式不利于承包地的抵押、担保,已成为土地承包经营权流转信托的制度障碍。由于土地确权不到位,地方政府为了减少与信托公司的沟通成本,往往以政府信用作为担保成为代理委托人,而农民作为实际委托人却隐身在政府背后。这样就无法厘清委托人的实际权利,模煳了政府与市场的边界,不利于土地流转信托市场化的发展。

其次,土地流转信托收益前景不明。

收益问题是土地流转信托的核心,成熟的盈利模式将决定着土地流转信托的成败和未来的发展方向。从目前运行的土地流转信托计划看,普遍存在着收益前景不明、盈利模式有待探索的问题。农业行业投资大、周期长,利润率普遍较低,农业企业盈利能力不强,加之农业生产受自然环境影响较大,信托产品在农业领域实施有很多不确定的因素,风险系数较高,在推动此类项目时一定要进行好风险评估。

以农业盈利为核心的土地流转信托,由于农业产业风险性的影响,难以形成持续稳定的盈利能力,面临较高的投资风险。同时,作为运行土地资源的配套信托资金的缺失,也加剧了土地流转信托收益的风险性。从中信信托的土地流转信托实践看,仅仅依靠信托公司的资金实力和农业公司的运营管理能力,采取补足差额的获益保障模式,很难保障信托计划的持久盈利。

本文节选自《中国农村产权流转交易市场发展报告2017》的第六章,该书是神州土地研究院组织农业有关部门、机构、专家、学者与业界的同仁共同编写。

该书的初稿已经基本完成,还有一些内容需要补充完善,目前正在紧张的后期整理过程当中,预计8月底或9月初可以出版面世,敬请大家多关注多围观。

中国农村产权流转交易市场发展报告

注:转载请注明出处

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