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农村产权流转交易市场的存在问题与发展建议

来源:神州土地研究院 2017年09月13日 09:07:23 阅读:(783)

一、农村产权交易市场问题

1. 农村产权交易市场的功能价值宣传推广不到位

农村产权交易从真正的价值与意义上,还未被相关部门、服务机构、市场用户等各方所真正接受与认可。绝大多数地区农村产权交易中心处于初步发展阶段,为农村交易双方出具的产权交易鉴证书,虽政策上规定可用以抵押融资等,但执行层面却困难重重。农户或经营主体拿着交易中心出具的鉴证书,并不能得到银行认可,或者即使认可,银行为规避潜在风险,将融资审批程序设置的愈加繁琐。农户或经营主体终将因融资难度较大,自然也消磨了其进场交易的积极性。

2. 农村产权交易市场建设乱象

当前农村产权交易中心建设以县域交易中心为主,而各县域政府主导部门不统一,有农工委、农业厅、国土局、金融办、综合产权交易所及供销社系统等,由于主导部门不同,导致各地交易中心的交易范畴、市场覆盖、操作流程、平台系统等大相径庭。此对市场后期建立统一的市级平台与省级平台制造了极大的障碍。

3. 农村产权交易市场缺乏可持续成长性

农村产权交易市场发展尚处于不成熟阶段,在发展初期需要各地政府的大力支持,且市场发展的速度还受制于当地相关政策的完善程度,所以交易市场的可持续成长性易受当地政府政策方向的转变以及领导换届等因素影响。

4. 农村产权制度改革进程缓慢

虽各地都在积极完成确权颁证工作,但事实上很多地方确权工作尚未落实到位,很多农民没有拿到“证书”,产权不能明晰。即使拿到“证书”的农民也正处于迷茫期,“还权”之后的“赋能”仍需一个待逐渐落实到位的过程。此外,据了解,越是经济发达的地区,因后期征地补偿存在潜在的纠纷风险,确权颁证进程越是缓慢。

5. 农村产权交易市场缺乏实际的市场运营

农村产权交易市场多限于行政推动,市场化程度较弱,作用受限。对关键有限的资源整合力不从心,且优质资源较为匮乏。信息市场化推广渠道易受限,处在“小流转”困局中,流转链条不完善,仅限于当地小规模私下流转,缺乏“请进来、走出去”的“大流转”媒介。大部分地区市场交易中心从无到有,市场关注人员业务水平有限,市场宣传推广能力较弱。

6. 农村产权交易市场缺乏与此配套的中介服务

在大多数农民对进场交易流程缺乏全面认识的阶段,为了实现农村产权交易,需要专业的第三方中介服务及服务机构来进行有效补充与完善。如围绕产权交易业务提供交易咨询服务、代办服务、委托找地服务、土地托管服务、金融贷款服务、农业保险服务、土地资产价值评估服务等。实际中,由于这些中介服务或服务机构的缺失,大大降低了农村产权进场交易的效率。

7. 金融机构对农村产权抵押贷款投放缺乏积极性

部分农村地区可利用资源匮乏,价值不高,集体的主要资源就是土地和荒山。以农村产权交易中心为核心的土地交易市场处于探索起步阶段,市场化的供求机制、价格机制、竞争机制等都未形成。贷款尚未触及对经营权的处置流转,一旦出现贷款违约,金融机构不仅缺少处置的法律依据,也缺少流转变现渠道。

二、 农村产权交易市场发展的建议

1. 加快推进农村集体产权制度改革重点任务

加快农村集体产权的权能实现,积极探索“还权赋能”工作机制。继续扩大农村承包地确权登记颁证整省推进试点,明确和提升登记颁证的法律效力。加快推进房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。对集体经营性资产,重点推进股份合作制改革,集体资产所有权确权存在遗留问题的地方,要严格按照产权归属,把农村集体资产所有权确权到相应的组、村或乡镇农村集体经济组织成员集体。

2. 加强农村产权流转交易市场的顶层设计和扶持力度

国家出台关于农村产权交易市场建设的细化指导文件,统一明确农村产权流转交易市场建设的主管部门;出台针对农村产权交易中心的专项补贴资金;对必须进场交易的农村产权类别进行严格规定;以省、市为单位,统一部署农村产权流转交易平台,进而形成全国性的土地流转平台;制定农村产权经纪行业标准,为农村产权经纪人行业协会提供一定的补贴资金;尽快破除非两权抵押试点县因法律限制不能开展抵押贷款业务的约束,盘活农村资产。

3. 逐渐提高农村产权交易市场的市场化程度

鼓励交易市场与中介服务组织,尤其是全国性中介平台,进行深度合作,逐步开放农村产权交易市场的市场化程度,主导单位负责相关政策的支持以及市场的监督管理,市场实际运营由专业的中介服务机构或平台参与承担,促进业务发展升级。

4. 加快完善农村产权流转交易市场运营规范

加快农村产权流转交易信息网络建设,促进农村产权交易的信息化;建立农村综合产权流转交易中心交易信息管理系统,实现从信息收集、发布、交易到产权变更登记过户的一站式服务;强化基层干部业务培训,使其更加系统全面的了解农村产权流转交易工作。

5. 建立多方参与的农业金融风险分担机制和利益分享机制

加强“政府+银行+保险/担保+社会企业”的合作抵押贷款模式的探索,建立多方参与的风险分担机制和利益分享机制。其中政府部门成立风险处置机构,制定专门的风险处置制度和流程,同时建立“两权”抵押贷款补偿机制,设立“两权”抵押贷款风险补偿基金,对出现风险的“两权”抵押贷款,按一定比例给予补偿;保险机构提供农村土地承包经营权流转履约保证保险;以土地流转为主营业务的社会企业,充分发挥其在农户资产信息大数据等农村信用体系建设方面的优势,依托线上平台和线下经纪人体系为抵押物快速变现提供保证,进而建立政府引导、银企密切合作、担保提供保障的“政银保企”四位一体合作新模式。

6. 加快培育农村产权流转交易中介服务组织

政府应鼓励农民在中介机构公开进行产权流转,同时大力支持各种社会力量参与创办农村产权流转中介服务机构,在乡镇设立流转服务中心。农业合作经济组织也可以发挥中介机构作用,成为农村产权流转交易的桥梁。鼓励扶持各地农交所组建经纪人队伍,成立产权经纪人协会,持证上岗。通过各种类型的中介机构,促进农村产权流转速度与效率,保证农地流转的成功率。

本文节选自《中国农村产权流转交易市场发展报告2017》的第七章,该书是神州土地研究院组织农业有关部门、机构、专家、学者与业界的同仁共同编写。

该书的初稿已经基本完成,还有一些内容需要补充完善,目前正在紧张的后期整理过程当中,预计9月份出版面世,敬请大家多关注多围观。

《中国农村产权流转交易市场发展报告2017》

注:转载请注明出处

版权所属:神州土地研究院

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1条评论
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135*****785 2017-10-10 14:55:57

这个不错耶。这个不错耶。这个不错耶。这个不错耶。

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