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土地银行各地经典案例分析

2017-06-09 10:57:26 神州土地研究院 分享到:
我国土地银行主要包括以下三种典型运作模式:一是土地信用合作社。二是农发行改建模式。三是银行机构业务延伸模式。下面神州土地研究院就国内的经典案例对土地银行的运作模式进行深入剖析。

我国土地银行主要包括以下三种典型运作模式:一是土地信用合作社。二是农发行改建模式。三是银行机构业务延伸模式。下面神州土地研究院就国内的经典案例对土地银行的运作模式进行深入剖析。

宁夏平罗模式

2006 年,宁夏平罗县为了规范土地流转,推动农业规模化经营和集约化生产,开展土地信用合作社试点。土地信用合作社的性质为集体所有制的企业法人,通过搭建土地出租平台,有效利用闲散土地和欲流转土地,解决土地撂荒问题,增加集体积累和农民收入,使农村土地资源得到最大化利用。

平罗县土地信用合作社的运营模式:

在农户自愿的基础上,农户承包的土地经营权不变,土地信用社集中收取农户的土地,此时的土地属于托管的状态,并确定托管的时限,一般情况下,土地按片划分,片内土地的托管年限一致。

为了保障农户的利益,土地信用社需要支付存地农户的补偿,并根据存入土地的年限和最终的收益给予其利润分成。存入的土地按片贷出去,并根据片内土地的存地期限,确定贷地的时限,以保证土地能在时限内及时还归农户。

对于存入的土地,原则上批租给需要的农业大户或者种田能手,有时也会租给乡镇企业,以实现规模经营,贷地方需要支付租金,两个租金之间的差额归土地信用社所有,用于村级公共设施和信用社自身的发展;对于集体或农民入股的非农业用地,经土地主管部门批准,可以依法转为建设用地,用于金融、合作等来发展二、三产业和公益事业。目前没有开展金融业务。

宁夏平罗模式

但随后出现的问题越来越多,上访事件频繁发生。问题有三:其一,流转主体不明确。龙头企业、外来客商和村里能人大户,由于没有设定门槛,经营主体比较混乱;其二,流转程序不规范。双方合同随意签,价格随意订;其三,经营方向不明确。无论懂农业不懂农业,有钱的就能搞流转,秋后巨亏便跑路走人,严重侵害农民利益。目前宁夏平罗的土地银行挂在农改委下,当地另成立并运营了农村产权交易中心。

陕西杨凌模式

2008 年以来,为了发展现代农业,实现土地规模发展,杨凌现代农业示范园区在区内组建土地银行。这是在村两委会领导下由农民自发成立的一种公益性农村经济组织 。

政府对农村土地银行实行区、镇、村三级管理;土地银行坚持自愿有偿原则,配合现代农业示范园区建设,在保障家庭承包土地所有权不变、经营权部分权能流转的前提下,将农户承包土地的经营权流转入土地银行,然后对外出租,收取租金和兑现租金。其中租地方要先缴纳一年租金,农户得到租金后,土地银行才交予租地方所租土地。

土地银行把农户分散的土地承包经营权集中起来,推动土地经营权向种养大户、龙头企业和合作组织有序流转。

陕西杨凌土地银行具体的运作模式为:

合并调整模式。由于产业园的数量很多,每个产业园没有规定种植项目,使得原本的产业示范园没有得到有效的利用,其功能价值没有充分的表现出来,也为后期的销售带来很大的麻烦。在此情况下,由土地银行出面将所有园区的土地集中收回,并规定每个园区的种植项目,农户在自愿选择产业的情况下,到指定园区集中种植,大规模的调整土地使用。这种模式大多是以村为单位来实行的。

反租倒包模式。这种模式类似于平罗县的土地信用合作社,农户自愿将自家承包的土地存入土地银行,委托银行托管经营,收取存地的租金,存入土地银行的土地经由银行整合后,贷给需要的种植大户或农业合作社实行规模化的生产,贷地方需向土地银行支付贷地租金。

企业租赁模式。农户将承包的土地存入土地银行,交由土地银行进行整合开发,土地银行再将土地贷给涉农企业进行规模经营,土地成为农户的入股资本,依靠土地产出的经济效益取得分成,或者由贷地的企业直接给付贷地租金给农户,土地银行没有得到任何利益,公益性、政策性的性质比较明显。

自愿互换模式。农村兴起的土地互换,在很大程度上促进了土地的规模经营,双方在自愿的基础上,互换承包的土地,但不改变法律赋予的原有土地承包经营权,但互换中产生的很多分歧与矛盾不断升华,土地银行作为中间人协调双方的利益及互换的条件。这种模式适合小规模的土地流转,且流转效果特别突出。

四川彭州模式

四川彭州模式为农业资源经营合作社。

在5.12地震后,农业资源经营合作社由政府出资主导设立:政府出面组织所涉及土地的整合,村领导担任负责人,发展资金主要由政府拨款。

农业资源合作社的运作程序为:由政府出面,将拆院并院后的原有灾区的宅基地进行整合分类,以某一个地区为单位,将原有的土地承包经营权集中收上来,并将原归属农村集体所有的土地也一并将其使用权收上来,一并存入设立的农业专业土地合作社,采取如银行一样的零存整贷的方式,将上述的土地进行整合后贷给有需要的农户,以实现土地的规模经营,从而加快农地的流转及资源配置的效率,推动农业产业化和规模化进程。

无论是存地还是贷地,都需要支付一定的利息,土地银行从中赚取利息的差额,用于土地银行未来的发展及运营风险的控制。为了保证农户从土地银行贷出的土地产生预计的利润,土地银行还必须与相应的农业企业进行合作,协调企业与贷地方的关系,并由企业承担种植大户所需要的种植良种、农业技术等,以确保种植的作物符合企业收购的标准。

企业收购农户的作物时,需要按照原先签订合同中所规定的保底价,从而来降低种植大户的种植风险,并保证种植大户的利益,这种方式大大的调动了当地农户种植的积极性。

土地银行的土地很快完全贷出,这种模式实现了土地银行-农户-企业三者的统一,使得流转出去的土地得以有效的利用并增加农民的收入,富余的劳动力可以由市政府主办的培训单位进行培训后输送到 外地进行务工,不仅可以获得相应的劳务收入,还可以得到土地存入时的租金及土地银行给予的利润分成。

通过对农村土地承包地使用权、农村建设用地使用权及部分宅基地使用权分类整合,实现了农村土地规模流转,促进了农业产业化发展。

四川彭州模式

上海汉和土地银行

2013 年,中国汉和土地银行在上海自由贸易区成立,该土地银行经由国家银监会核准,除具备一般商业银行如存款、储蓄、放款、汇兑等功能外,同时也是在为新农村建设服务的基础之上,办理一切与土地存贷及与土地有关的长期信用业务的金融机构,例如:调剂农业金融,办理农民集体土地、不动产信贷,中国高谷区政府推行居民住宅和都市平均地价实施方案,办理全国新农村建设开发、中国高谷区土地开发、都市改良、社区发展、道路建设、观光设施等等。其中关乎农地业务,运营模式跟四川彭州模式相似,也是与大型农业企业协商合作,以保障贷地大户收益。

运营中的汉和土地银行并没有像最初规划的那样,将商业银行的金融业务引入农地金融,现下的主要业务仍旧是单纯的土地流转,所有的收益来源都是存贷地的差额。

河南临颍土地银行

a、主要业务

临颍土地银行(注册名:河南汇农土地流转发展有限公司),2015年3月启动运营,是农发行河南省分行与地方政府协调合作,搭建的一个政府主导性土地流转平台,是以开展农村土地“存入”和“贷出”为主体业务,以促进土地规范有序流转为基本职能的准公益、非金融类混合所有制经营实体。

河南颍川土地银行

临颍土地银行注册资本金5000万元,临颍县人民政府出资额占51%,其余49%由当地10家龙头企业、专业合作社出资参股。

土地银行组织架构

b、主要业务

临颍土地银行主要有11项业务:

(1)土地“存入”:以村民组、村民委员会、农户为服务对象,受理承包土地委托流转,以约定价格和时间支付流转费用。

(2)土地“贷出”:以农业合作社、家庭农场、龙头企业等为服务对象,将受托“存入”的土地流转给新型农业经营主体经营,按约定收取流转费用。

(3)受托代耕:面向农户或村民组,受托代耕相对连片土地,按约定收取代耕费用。

(4)带地入股:以土地银行发起设立或参股经营的经营实体为平台,吸纳有意愿的村民组或农户以承包土地入股经营。

(5)融资服务:以通过土地银行流转土地的合作社、家庭农场、龙头企业为服务对象,提供生产经营融资服务。

(6)田间作业:依托控股农机公司,为农民和各类经营主体提供田间作业服务,按市场(或约定)价格收取费用。

(7)农资代购:设立农资公司,为新型农业经营主体统一组织采购,降低交易成本。

(8)农产品代储和购销服务:设立农产品购销公司,面向各类经营主体,开展产品收购、订单生产、代储等专项服务。

(9)土地整治、复垦:设立农业基础设施发展运营公司,将“存入”土地在“贷出”前按高标准农田的要求,缺啥补啥,进行土地整治或复垦,主要通过政府奖补回收成本。

(10)土地自营:将暂时不能实现“贷出”的土地,实行资金技术集约投入,建成高产高效示范农(牧)场。

(11)参股农产品加工、流通企业,打造一二三产融合发展平台。

综上可以看出临颍土地银行主要着力围绕建设信息平台、交易平台、农地抵押的融资平台、现代农业服务平台以及惠农富农增值平台。

c、盈利模式

(1)土地存贷业务盈利微薄。临颍土地银行原本计划以土地存贷息差为盈利点,即农户存到我们这一亩地1000元的话,贷给用地大户再加20~30元的差价,但实际落地项目中,大户们并不买账,所以利润微薄。

(2)金融业务是目前主要盈利。目前土地银行的收入主要依靠融资带来的利息差。

(3)土地整治复垦是拓展盈利。土地银行去年从农发行河南省分行申请集体建设用地复垦贷款1.7亿元,对农村荒坑、荒片及违章建筑拆迁腾出土地进行整治复垦,去年以来,已整治复垦农村土地5400余亩。耕地面积增加了,土地银行也找到一条不错的盈利途径。

(4)社会化服务是探索盈利。通过土地流转平台,土地银行手里积攒了大量的新型经营主体客户。临颍土地银行已经开展了诸如无人机飞防、农资代购、测土配方施肥等综合服务,增加自身收益。

d、业务情况

土地流转方面:据统计,自2015年3月成立以来至2016年09月,临颍土地银行已存贷土地总量25万亩,涉及农户4.8万户,占全县流转土地面积的二分之一,占全县耕地总面积的28.5%。目前有3000亩耕地正在办理存入手续。土地银行目前连片50亩以上、存入期限5年以上的超过80%,100亩以上、贷出期限5年以上的超过70%,促进了土地流转规模化,提升了规模经营效益。

金融贷款方面:临颍县82家新型经营主体已经从土地银行获得7300万元的融资支持,贷款金额高的突破200万元,最低达到25万元,利率也比市面上低。

e、遇到问题与风险控制

现阶段临颍土地银行面临的问题如资金缺口大、乡镇服务网点少、金融服务产品单一等。

风险把控方面土地银行为大户垫付的70%土地流转费用,一半无须抵押担保,另一半则需要公职人员或企业提供担保。控制风险还有三道安全阀。一是种植业保险,想融资的大户必须购买种植业保险,以降低自然灾害损失;二是正在推进的贷款保证保险,大户确实还不上贷款时,由保险公司负责赔偿;三是政府出资设立的500万元风险准备金,用于农发行的贷款风险补偿。

f、分析总结

综上分析,临颍土地银行由政府主导,是典型的政企合作模式,目前盈利方面尚不乐观,维持运营关键在于有政府出资设立风险准备金,其结合种植保险、贷款保证保险进行的风险控制模式与在土地整理复垦业务等方面的盈利探索值得借鉴。

另外土地银行土地存贷业务能否顺利开展的影响因素在于土地流转活跃性,而决定土地流转活跃的因素之一是当地农业规模化、农产品加工发达程度,根据资料整理发现临颍农业经济全省领先,全县拥有市级以上龙头企业40家,其中***3家、省级8家,全市**。以南街村集团为代表的粮食加工产业链,以龙云集团为代表的蔬菜生产、加工、批发产业链,以北徐集团为代表的肉制品产业链,以胡桥集团为代表的花卉苗木种植和木材加工产业链,已经成为临颍县的4大支柱产业。

可以看出土地银行顺利运营的基础至少需要满足两点基础:1、政府承担部分风险;2、交易资源流转顺畅(不同土地类型对应的当地产业发展程度高。如果是耕地业务需要当地农业生产和加工产业化具有一定发展程度;如果是鱼塘类则需要当地渔业产业优势明显;如果是建设用地则需要具备优势加工业等基础),如果是耕地业务,由于产业低收益特征,通过收取土地收贷差额盈利不现实,需要另外探索多盈利点才能平衡收支。

图片来自网络,本文由神州土地研究院编辑整理。神州土地研究院聚焦农村土地产权交易服务、农业项目投资、农业产业升级、农村经济发展等领域,更多精彩内容关注公众号:神州土地员研究院(ShenzhoutudiResearch),或直接扫码关注!

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